Nieuws

Het KB van 24 september 2023 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten, gesloten tussen ondernemingen en consumenten

Op 6 november 2023 verscheen in het Belgisch Staatsblad het KB van 24 september 2023. Dit heft vanaf 1 februari 2024 het koninklijk besluit ‘Freya’ op (KB van 12 januari 2007 betreffende bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars). Het zal bijgevolg een belangrijke impact hebben op de vastgoedpraktijk.

Voortaan zal er immers moeten worden over gewaakt dat alle bemiddelingsovereenkomsten, gesloten tussen ondernemingen en consumenten, aan de dwingende bepalingen van dit nieuwe KB beantwoorden.

Het nieuwe KB moet worden gelezen als een update van het KB ‘Freya’, en bevat een aantal nieuwe regels die hoofdzakelijk een ruimere bescherming van de consument beogen.

Hieronder volgt een opsomming van de belangrijkste nieuwigheden:

1. Waar het oude KB enkel van toepassing was op vastgoedmakelaars, wordt het toepassingsgebied voortaan verruimd: het geldt voor iedere onderneming die beroepsmatig aan bemiddeling van vastgoed doet (vastgoedmakelaars, architecten, landmeter-experten enz.). Alleen notarissen vallen daar niet onder, omdat zij onderworpen zijn aan een eigen regelgeving.
2. Het KB ‘Freya’ schreef voor dat de overeenkomst de handgeschreven vermelding moest bevatten van de datum en het precieze adres van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten. Deze vemelding moeten nog steeds in de overeenkomst worden opgenomen, maar moet niet meer handgeschreven zijn, al zal er nog steeds moeten worden over gewaakt dat uit de geschreven overeenkomst blijkt dat de partijen deze werkelijk samen hebben ingevuld. Voorgedrukte standaardbedingen zullen dus niet kunnen volstaan.
3. Het herroepingsbeding voor de consument wordt uniform 14 kalenderdagen, terwijl voorheen een onderscheid werd gemaakt tussen overeenkomsten gesloten ‘niet buiten de verkoopruimte van de onderneming’ (7 werkdagen) en ‘buiten de verkoopruimte van de onderneming’ (14 kalenderdagen).
4. Volgens het nieuwe KB mogen vastgoedmakelaars kosten in rekening brengen voor de inspanningen die ze leveren om documenten te verkrijgen (bv. EPC-attest), naast de kost van de documenten zelf. De onderneming moet wel duidelijk vermelden of de dienst van het opvragen van die attesten al dan niet inbegrepen is in het tarief, of apart aangerekend wordt.
5. Voortaan zal de overeenkomst een bijlage moeten bevatten, met opgave van alle attesten die de makelaar moet verzamelen bij het vervolledigen van het verkoop/verhuurdossier. Daarin moet de opdrachtgever voor elk afzonderlijk attest uitdrukkelijk vermelden of de onderneming dat moet aanvragen of niet. De onderneming moet duidelijk aangeven of de dienst van het opvragen van het attest al dan niet begrepen is in zijn tarief, en per attest moet de totale kostprijs worden meegedeeld (lees: de kost van het attest èn de kost van de aanvraag), dan wel, indien de prijs nog niet bekend is, de wijze waarop die berekend zal worden en zo mogelijk een indicatie ervan.
6. Bij overeenkomsten van onbepaalde duur wordt een nieuwe, maximale opzegtermijn van twee maanden vastgelegd. Voorheen was hierover niets bepaald.
7. Wanneer een overeenkomst wordt gesloten voor een bepaalde duur, kan daarin contractueel een stilzwijgende verlenging/vernieuwing worden overeengekomen. De termijn om zich tegen deze verlenging/vernieuwing te verzetten blijft behouden op maximum één maand voor het einde van de duurtijd. Nieuw is de gewijzigde opzegtermijn na de stilzwijgende verlenging/vernieuwing. Deze bedraagt maximum één maand voor overeenkomsten van minder dan of gelijk aan drie maanden, en maximum twee maanden voor overeenkomsten waarvan de oorspronkelijk bepaalde duur langer is dan drie maanden.
8. Het opzegbeding, dat de consument toelaat om de overeenkomst voor de toekomst op te zeggen zonder daarvoor een reden te moeten opgeven, en op voorwaarde dat het goed niet verkocht/verhuurd wordt binnen de volgende zes maanden, stelt dat de vergoeding maximum 50% bedraagt voor overeenkomsten, opgezegd tijdens de eerste drie maanden, en 25% voor overeenkomsten, opgezegd na de eerste drie maanden. Indien binnen de zes maanden wèl wordt verkocht, kan alsnog een hogere vergoeding verschuldigd zijn.
9. De verplichting om minstens maandelijks te rapporteren blijft ongewijzigd bestaan. Wel stelt het nieuwe KB dat zal moeten worden aangetoond dat deze rapportering « per duurzame drager » is gebeurd.
10. Indien contractueel bepaald, kan een geldig bod, net zoals in het KB ‘Freya’, ook aanleiding geven tot een commissieloon-aanspraak. Nieuw is dat er geen sprake meer is van een ‘schriftelijk bod’: het bestaan van een ‘duurzame drager’ zal volstaan.

Het nieuwe KB is van toepassing op alle makelaarsovereenkomsten die vanaf 1 februari 2024 worden gesloten. De nieuwe overeenkomsten zullen dus moeten beantwoorden aan de vereisten van dit KB. Afwijkende clausules in het nadeel van de consument zijn immers verboden en worden met nietigheid gesanctioneerd.

De bovenstaande opsomming geeft de wijzigingen aan, maar niet de bepalingen die ongewijzigd blijven bestaan. De aanpassing van de bestaande overeenkomsten zal dus wel met grote omzichtigheid moeten gebeuren.